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Esta sección es formativa: explica cómo funciona una hipoteca en España, qué actores intervienen, qué normativa aplica y cuáles son las fases generales. Es la base que necesitas como colaborador para entender el resto de la operativa.

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1. ¿Qué es una hipoteca?

En el lenguaje cotidiano llamamos "hipoteca" al préstamo, pero conviene distinguir dos conceptos:

• El préstamo hipotecario es el dinero que el banco presta al cliente, normalmente para comprar o rehabilitar una vivienda.
• La hipoteca propiamente dicha es la garantía real que respalda ese préstamo: el inmueble queda afecto al pago de la deuda. Si el cliente deja de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca y, llegado el caso, sacar la vivienda a subasta para recuperar lo prestado.

Es un producto a largo plazo (habitualmente entre 20 y 30 años) y de importe elevado. El banco no suele financiar el 100% del inmueble: lo normal es hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio de compraventa en primera vivienda, por lo que el cliente debe aportar el resto con ahorro propio.

1.1. Los tres elementos de toda hipoteca

El Banco de España define el préstamo hipotecario a partir de tres elementos básicos:

• Capital: la cantidad de dinero que presta el banco y que hay que devolver.
• Interés: el precio que cobra el banco por prestar ese dinero, expresado como un porcentaje (el TIN).
• Plazo: el tiempo pactado para devolver el capital más los intereses, mediante el pago de cuotas periódicas (normalmente mensuales).

2. Actores que intervienen

3. Normativa clave: LCCI (Ley 5/2019)

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) regula los préstamos hipotecarios en España. Lo más relevante para nosotros:

• El cliente debe disponer de la FEIN con al menos 10 días de antelación a la firma.